Чек-лист: как проверить земельный участок перед покупкой в НСО

Содержание:

Введение
Шаг 1. Юридическая чистота (Выписка из ЕГРН)
Шаг 2. Границы и площадь (Межевание и вынос в натуру)
- — Проверка межевания по документам
- — Проверка границ на местности
Шаг 3. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
Шаг 4. Скрытые ограничения: ЗОУИТ
- — Зоны затопления и подтопления
- — Охранные зоны коммуникаций
Шаг 5. Строительная пригодность
- — Инженерно-геологические изыскания
- — Подключение к газу
Идеальный участок - КП "Сердце Сибири"
Сводный чек-лист для покупателя

Покупка земельного участка под строительство дома — это одно из самых важных и дорогостоящих решений в жизни. В Новосибирской области, где рынок загородной недвижимости активно развивается, риски приобрести "проблемную" землю особенно высоки. Ошибки на этом этапе могут привести не только к финансовым потерям, но и к невозможности построить дом вашей мечты.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, необходимо провести комплексную проверку участка. Этот подробный чек-лист, основанный на актуальных требованиях 2026 года, поможет вам проверить юридическую чистоту и строительную пригодность земли в НСО.

Шаг 1. Юридическая чистота (Выписка из ЕГРН)

Первый и самый важный документ, который необходимо запросить у продавца, — это Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Она содержит ключевую информацию о статусе участка.

Что проверять	Где смотреть в Выписке из ЕГРН	Почему это важно
Собственник	Раздел 2, пункт 1.1	Убедитесь, что продавец является единственным собственником. Если собственников несколько, потребуется нотариальное согласие всех.
Обременения и ограничения	Раздел 4	Проверьте наличие арестов, залогов (например, в банке по ипотеке), сервитутов. Участок должен быть "чистым".
Категория земель	Раздел 3, пункт 3.1	Для строительства жилого дома подходят: Земли населенных пунктов (ИЖС или ЛПХ).

Шаг 2. Границы и площадь: Межевание и вынос в натуру

Проверка межевания по документам

Межевание — это определение точных координат границ участка. Если межевание не проведено, в выписке из ЕГРН в графе "Особые отметки" будет указано: "Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства".

Проверка границ на местности (Вынос в натуру)

Даже если по документам межевание есть, обязательно закажите услугу выноса границ в натуру. Кадастровый инженер приедет на участок и установит колышки в точках, указанных в реестре.

Часто бывает, что забор соседа "залез" на ваш участок на 1-2 метра. Решать такие споры после покупки придется через суд.

Шаг 3. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)

Это самый недооцененный, но критически важный документ. ГПЗУ показывает "пятно застройки" — область, где вам разрешено строить дом.

Отступы от границ: Обычно это 3 метра от соседей и 5 метров от красной линии дороги.
Процент застройки: Какую часть участка может занимать фундамент.
Максимальная высота: Ограничения по количеству этажей.

Шаг 4. Скрытые ограничения: ЗОУИТ (Зоны с особыми условиями)

ЗОУИТ — это зоны, где строительство запрещено или сильно ограничено. Информация о них должна быть в ГПЗУ, но иногда полезно проверить их самостоятельно.

1. Зоны затопления и подтопления (Актуально для НСО)

В Новосибирской области многие участки вблизи Оби или малых рек попадают в зоны затопления. Строительство жилых домов в таких зонах без специальной инженерной защиты (дамб, насыпей) запрещено законом.

2. Охранные зоны коммуникаций

Под землей может проходить магистральный газопровод или кабель спецсвязи, а над участком — ЛЭП. У каждой такой линии есть охранная зона, в которой нельзя не только строить, но и сажать деревья.

Шаг 5. Строительная пригодность

1. Инженерно-геологические изыскания

Перед покупкой (или сразу после) закажите бурение 2-3 разведочных скважин. Это покажет тип грунта и уровень грунтовых вод. В НСО часто встречаются пучинистые глины или высокий уровень воды, что требует дорогого фундамента (например, плиты или свай).

2. Подключение к газу

Если продавец говорит "газ по границе", это не значит, что подключение будет бесплатным. Проверьте адрес на сайте ConnectGas.ru, чтобы узнать, входит ли участок в программу социальной догазификации.

Идеальный участок уже проверен

Если вы не хотите тратить месяцы на проверки и рисковать капиталом, обратите внимание на готовые решения. В коттеджном поселке "Сердце Сибири" все участки уже прошли комплексную проверку:

Проведено точное межевание и вынос границ.
Получены все необходимые согласования по ЗОУИТ.
Подведены коммуникации: электричество, газ, дороги.

Путь к безопасному владению

5 критических шагов проверки участка в НСО

Юридический фильтр Проверка выписки из ЕГРН на аресты, залоги и права собственности. Документ: ЕГРН

Геометрия и границы Вынос границ в натуру кадастровым инженером. Проверка заборов. Действие: Межевание

Градостроительный аудит Анализ ГПЗУ: где именно на участке разрешено строить дом. Документ: ГПЗУ

Скрытые угрозы (ЗОУИТ) Проверка зон затопления Оби и охранных зон коммуникаций. Риск: Ограничения

Технический фундамент Геология грунта и проверка техусловий на газ и свет. Действие: Геология

Сводный чек-лист для покупателя в НСО

№	Действие	Документ	Статус
1	Проверить собственника и обременения	Выписка из ЕГРН	☐
2	Заказать вынос границ в натуру	Акт выноса	☐
3	Запросить ГПЗУ	ГПЗУ	☐
4	Проверить зоны затопления	ГПЗУ / Карта	☐